폐교 활용, “법·절차”에서 막히는 지점들

시작 전에 알아두면 시행착오 확 줄어든다

폐교를 뭔가 멋진 공간으로 바꾸자는 아이디어는 쉽게 나온다.
근데 실제로 추진하려고 하면 대부분 여기서 멈춘다.

폐교 활용은 감성보다 소유·절차·운영 책임이 먼저다.
오늘은 폐교 활용에서 사람들이 가장 자주 부딪히는 ‘행정/절차’ 주제로 정리해 보겠다.

1) 첫 번째 관문: 소유권(누가 주인인가)

폐교는 “학교 건물”이라서 다 교육청 것 같지만, 케이스가 다양하다.

• 교육청 소유(가장 흔함)
• 지자체로 소유 이전된 경우
• 공유재산(부지/건물 소유가 분리된 경우)
• 장기 임대 또는 사용허가 형태로 운영되는 경우

그래서 기획 첫 단계는 무조건

등기/재산관리대장 기준으로 ‘소유 주체’부터 확정
(이게 안 잡히면 다음 단계가 전부 멈춘다)

2) 어떤 방식으로 쓰는가: 매각 vs 임대(대부) vs 사용허가

폐교를 활용하는 방식은 크게 3가지로 갈린다.

 

① 매각(팔아서 민간이 운영)

• 빠르지만, 공공성 통제가 약해짐
• 지역 반발이 생기기 쉬움

② 대부(임대)

• 일정 기간 임대료 받고 민간/단체 운영
• 공공성과 자율성의 중간 형태

③ 사용허가(공공 목적 중심)

• 공익 목적이 뚜렷할 때 유리
• 운영 주체의 자율성은 상대적으로 낮을 수 있음

핵심은 “예쁜 공간”보다 운영 책임과 통제 수준을 어디에 둘지 결정하는 것이다.

3) 공유재산 관리 절차에서 가장 자주 꼬이는 포인트

폐교가 지자체 공유재산이면 보통 이런 절차가 따라온다.

• 용도 변경 검토(행정재산/일반재산)
• 위원회 심의(공유재산심의 등)
• 사용허가/대부 조건 설정(기간, 사용목적, 보험, 원상복구 등)
• 수입 처리(임대료/사용료) 기준 정리

여기서 자주 터지는 문제는 딱 2개.

• “누가 유지보수 책임?” (지자체 vs 운영주체)
• “안전사고 나면 누가 책임?” (보험, 관리 주체 명확화 필요)

그래서 계약서/협약서에 책임 범위를 문장으로 박아야 한다.

4) 건축·안전은 ‘리모델링’보다 ‘용도’가 핵심

폐교를 바꾸는 건 인테리어가 아니라, 종종 “용도 변경” 문제다.

• 공연/상영 기능 → 방재/피난/소방 기준 강화
• 숙박(레지던시) → 위생/소방/안전 기준이 확 달라짐
• 음식(카페/키친) → 위생·영업신고 이슈
• 다중이용시설 성격 → 보험/관리 체계 필수

결론: 하고 싶은 기능이 생기면 먼저
 “이 기능이 들어가면 어떤 기준이 추가되나?”부터 체크해야 함.

5) 민원은 절차 문제가 아니라 ‘설계 문제’다

폐교 활용 민원은 대부분 같은 주제에서 나온다.

• 주차/교통
• 소음(특히 야외 행사)
• 외부인 유입에 대한 거부감
• 특정 단체 독점

이건 행정으로 덮을 수가 없다. 처음부터 운영 규칙으로 막아야 한다.

예시 규칙(문서로 박는 게 중요)

• 야외행사 종료 시간(예: 21시 이전)
• 주차 동선 분리
• 대관 우선순위(주민/공공/외부)
• 정기 주민 간담회(분기 1회)

6) “운영 주체 선정”에서 가장 설득력 있는 기준

운영 주체를 민간/단체에 맡길 때, 평가 기준이 허술하면 나중에 문제가 생긴다.

추천 기준은 현실적으로 이 4개다.

• 상근 인력 확보 여부(최소 1명)
• 연간 프로그램 운영 계획(주간 루틴 포함)
• 재정 지속 가능성(수익/지원 구조)
• 안전관리/보험 계획

이 네 가지가 있으면 “공간만 먹고 잠수” 가능성이 확 줄어든다.

결론: 폐교 활용은 ‘공간 사업’이 아니라 ‘관리 책임 사업’이다

폐교를 살리는 아이디어는 누구나 낼 수 있다.
하지만 끝까지 가는 건 결국 절차를 정리하고 책임을 설계한 팀이다.

• 소유 주체 확정
• 활용 방식 결정(매각/대부/사용허가)
• 책임 범위 문서화(유지보수/안전/보험)
• 용도에 따른 기준 사전 체크
• 운영 규칙으로 민원 예방

이 다섯 가지만 잡아도 시행착오가 확 줄어든다.